Proces kupnje nekretnine: 5 ključnih koraka

Sama potraga za nekretninom može biti prilično dugotrajna jer najčešće nije lako pronaći kvalitetnu gradnju, željenu kvadraturu i lokaciju, a da se pritom cijena nekretnine uklapa u dostupan budžet. No, jednom kada ste pronašli idealan stan ili kuću, ili barem suzili izbor na njih nekoliko, važno je stupiti u kontakt s vlasnikom i provjeriti detalje o samoj nekretnini, kao i uvjete prodaje i plaćanja. Ako je sve u skladu s očekivanjima, prelazimo na idući korak, koji je možda najvažniji od svih.

Ključni korak je provjera vlasništva i dokumentacije nekretnine. Od prodavatelja zatražite sve relevantne isprave, kao što su:

• Građevinska i uporabna dozvola: u slučaju kupnje novogradnje, svakako od investitora zatražite građevinsku dozvolu. Uz to, važno je dobiti uvid u uporabnu dozvolu, koja je potvrda da je objekt izgrađen prema uvjetima gradnje iz građevinske dozvole. Preporučljivo je provjeriti i glavni projekt.
• Zemljišnoknjižni izvadak: ovo je jedini pravi dokaz o vlasništvu koje može biti predmet upisa u zemljišnu knjigu, stoga predstavlja ključni dokument bez kojeg ne biste trebali kupiti nekretninu. Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri dijela: propisnog lista (list A) koji sadrži podatke od nekretnini, vlasničkog lista (list B) koji dokazuje vlasništvo, te teretnog lista (list C) iz kojeg se može vidjeti je li nekretnina opterećena pravima poput hipoteke ili najma.
• Energetski certifikat: ovim dokumentom iskazuju se energetska svojstva i učinkovitost nekretnine, a on vrijedi 10 godina od dana izdavanja. Prilikom prodaje nekretnine, trenutni vlasnik dužan je potencijalnom kupcu dati energetski certifikat na uvid. Više o energetskom certifikatu saznajte na našem blogu.
• Režije: preporučljivo je provjeriti jesu li podmireni režijski troškovi kako ne biste naslijedili eventualna dugovanja.

Ako je sva dokumentacija uredu, uobičajeni idući korak je potpisivanje preliminarnog ugovora, odnosno predugovora, koji služi kao sredstvo rezervacije nekretnine. U ovom dokumentu definirane su ključne točke kao što su cijena, uvjeti plaćanja, rokovi, ali i opis nekretnine i zemljišnoknjižni podaci o samoj nekretnini. Dio predugovora je i kapara koja potvrđuje vašu namjeru kupnje.

Ugovor o kupoprodaji nekretnine je službeni dokument koji definira sve detalje transakcije. Uključuje informacije iz predugovora, datum predaje posjeda te jamstvo prodavatelja da treće osobe nemaju prava na nekretninu.

Ugovor o kupoprodaji potrebno je ovjeriti kod javnog bilježnika u nekoliko primjeraka – po jedan za kupca, prodavatelja, javnog bilježnika, zemljišnoknjižni odjel općinskog suda i poreznu upravu te eventualno jedan primjerak za banku, u slučaju da za kupnju stana uzimate kredit.

Iako to u teoriji nije potrebno, sastavljanje predugovora i ugovora o kupoprodaji, kao i provjeru dokumentacije o vlasništvu i legalnosti nekretnine, preporučljivo je povjeriti odvjetniku, kako biste bili sigurni da je sadržaj sukladan zakonu te kako biste bili maksimalno zaštićeni.

Pravo vlasništva nekretnine ne stječe se izvršavanjem kupoprodajnog ugovora, već upisom u zemljišnu knjigu. Za upis će biti potreban kupoprodajni ugovor i tabularna izjava, kojom prodavatelj potvrđuje da je nekretnina isplaćena i daje svoje dopuštenje da se vlasništvo i službeno prenese na kupca.

Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora i upisa vlasništva, uspješno ste kupili nekretninu. No, priča ovdje ne staje jer je potrebno odraditi još nekoliko važnih koraka, kao što su promjena prebivališta, prijavljivanje režija i prijavljivanje na Poreznu upravu. Više o koracima koje je potrebno odraditi nakon kupnje nekretnine pročitajte na našem blogu.

Kupnja nekretnine je ozbiljan pothvat koji zahtijeva temeljito razumijevanje pravnih i financijskih aspekata. Budite detaljni u istraživanju, postavljajte pitanja i ne ustručavajte se potražiti stručne savjete kako biste osigurali da je kupnja nekretnine pametna i sigurna investicija.

Ovaj tekst je informativne prirode i ne služi kao službeni pravni savjet.